Установление границ земельного участка в судебном порядке

Процесс согласования с соседями границ при межевании часто приносит неприятные сюрпризы. Может оказаться, что приветливый хозяин соседней фазенды давным-давно провел межевание и уютно обустроился на куске захваченной у вас территории. Оспорить межевание, проведенное без вашего ведома, можно только в суде. Или наоборот, соседи откажутся подписывать межевой план, который сделает приглашенный вами кадастровый инженер – кому-то покажется, что нарушены его права. Тогда придется проводить установление границ земельного участка в судебном порядке. Межевание через суд – болезненная и затратная процедура, но без неё не обойтись, если вы давным-давно получили во владение землю, но не удосужились оформить её вовремя.

Зачем уточнять границы участка

Процедура уточнения границ касается участков, которые зарегистрированы в Росреестре под определенным кадастровым номером, но имеют статус «ранее учтенных». Это означает, что они образованы до 2008 г., координаты границ таких владений никто не определял, их данные не зафиксированы в ЕГРН. Владение участком без определённых границ создает массу проблем:

• споры с хозяевами соседних земель; любой из них может расширить свою территорию, прирезав при межевании часть вашего неоформленного участка;
• невозможность получить разрешение от местных властей на возведение построек на собственной земле;
• трудности при продаже участка или разделе его между наследниками.

Прежде чем затевать строительство на участке в СНТ, ИЖС или ЛПХ хозяевам стоит проверить, установлены ли координаты границ их земельного владения. Для этого надо сделать запрос в ЕГРН. Узнав о том, что участок находится в статусе «ранее учтенных», придется заказать у кадастрового инженера процедуру межевания для уточнения границ своей территории, чтобы  их координаты были занесены в реестр недвижимости.   Обязательной частью межевания является согласование границ с соседями – если кто-либо из них заявит об ущемлении своих интересов, придется проводить межевание через суд.  Вполне может случиться и так, что границы ранее отмежеванного вами участка не совпадают с тем, что получил кадастровый инженер, приглашенный соседом. Исправить прошлые кадастровые ошибки и внести корректировки в Росреестр возможно только через суд.

Причины споров о границах ЗУ

Межевой план – важнейшая характеристика земельного надела. Графическая часть плана содержит координаты поворотных точек, по которым проходят границы соседних участков. Недостаточная компетентность специалиста, создающего этот документ, несовершенство измерительной техники приводят к тому, что в ЕГРН могут быть зафиксированы некорректные данные об участке. На местности границы смежных участков пересекаются, и спорная территория становится предметом пограничных конфликтов. Собственник земли может и не догадываться, что является захватчиком чужой территории. Как правило, этот факт становится очевидным при согласовании межевого плана с другими соседями – тогда встает необходимость оспорить результаты прежнего межевания через суд и внести коррективы в ЕГРН.

Споры по межеванию возникают и тогда, когда хозяин соседнего участка намеренно пытается обосноваться на чужой территории. Он «уточняет» границы собственного участка с нарушением процедуры, установленной законом, а затем на основании своего межевого плана доказывает правомерность своих притязаний. Соседи, чьи интересы было затронуты в результате этих манипуляций, имеют право подать иск о признании недействительными результатов такого межевания.

Условия для подачи иска следующие:

• отсутствие подписей соседей в акте согласования границ (признание подписей фальшивыми); соседи не были уведомлены соответствующим образом о предстоящей процедуре;
• нарушение процесса межевания – кадастровый инженер не выезжал на местность для выноса в натуру границ участка; не были приняты к сведению документы, на основании которых межа должна проходить по-иному; появление новых документов, доказывающих неправильность установленных границ;
• выявление технических ошибок и неточностей, допущенных в прошлом межевании;
• спорное межевание было выполнено лицами, не имеющими лицензии на данный вид работ.

Для того чтобы провести межевание через суд, добиться справедливости и отменить незаконные притязания на свою территорию, хозяину участка придется придерживаться определенного алгоритма действий.

Порядок определения границ земельного участка через суд

Судебные дела по спорам о границах земельных участков (ЗУ) относятся к разряду самых запутанных и длительных тяжб. Поэтому надо приложить все усилия для того, чтобы решить дело в досудебном порядке.

Досудебное урегулирование

 В ходе процедуры согласования кадастровый инженер должен познакомить заинтересованные стороны с итогами своей работы, обосновать местоположение всех поворотных точек, объяснить, в чем состояла ошибка прежнего межевания. Часто соседи, не желая быть втянутыми в судебное разбирательство, находят компромиссное решение. Составляются и подаются на утверждение в кадастровую палату межевые планы обоих спорных участков – на основании этих документов в ЕГРН фиксируются координаты вновь отмежеванного участка и вносятся коррективы по смежному владению, которое оказалось яблоком раздора. Если спорный вопрос не удается решить самостоятельно – придется обращаться в суд (ч. 2 ст. 43 № 218-ФЗ).

Пакет документов для обращения в суд

Для начала надо следует получить официальный отказ Росреестра утвердить межевой план. Это послужит доказательством, что заявитель использовал все возможности досудебного урегулирования конфликта. Для этого инициатор межевания подает несогласованный межевой план в кадастровую палату. К акту согласования кадастровый инженер прикрепляет письмо соседа с обоснованием притязаний, не позволяющих ему дать согласие на итоги межевания.

Следующий шаг – сбор документов для подачи искового заявления. В пакет документов входит:

• копия заявление в кадастровую и официальный отказ признать межевой план;
• доказательства прав на владение земельным участком (свидетельство о собственности; договор аренды);
• вновь составленный межевой план, координаты которого подлежат занесению в ЕГРН;
• межевой план ответчика с обнаруженными ошибками; кадастровая выписка его участка;
• исковое заявление;
• квитанция об оплате госпошлины – её размер следует уточнить особо. Если вопрос о границах участка суд сочтет проблемой неимущественного характера, то пошлина составит 300 руб. Если же изменение границ земельного участка будет рассматриваться как нарушение прав собственности на недвижимость – госпошлина будет зависеть от стоимости участка как объекта недвижимости (п.1 ст. 333.19 НК РФ).

Содержание иска

В исковом заявлении следует указать:

• ФИО заявителя, его контактные данные,
• предоставить сведения об участке;
• указать данные о хозяине смежного участка;
• изложить суть проблемы – наличие ошибок в межевом плане, которые надо устранить;
• сформулировать исковое прошение: признать границы участка ответчика реестровой ошибкой, скорректировать имеющие в ЕГРН координаты участка, установить границы ЗУ, принадлежащего истцу, в соответствии с результатами текущего межевания.

 Также в иске следует подчеркнуть, что ошибочные координаты участка ответчика есть нарушение прав собственности истца. Исковое заявление направляется в районный суд по месту нахождения участков со спорными границами.

Порядок судебного рассмотрения

 В ходе судебного рассмотрения к делу будут привлекаться любые факты, проясняющие местонахождение границ на спорных участках: заборы, многолетние насаждения, столбы – при отсутствии документально подтвержденных данных о границах эти объекты являются ориентиром для установления координат участков.

Суд потребует поднять архивные материалы, планы землеустроения 15-летней давности – все, что, хотя бы косвенно, поможет прояснить ситуацию с границами спорных участков. Для оценки межевых планов и правильности вычислений кадастровых инженеров проводится геодезическая экспертиза (оплачивать которую придется проигравшей стороне). Выводы экспертизы сравниваются с межевыми планами обеих сторон, судья выносит решение на основании результатов экспертизы. Координаты спорных участков вносятся в ЕГРН по судебному распоряжению, при этом если суд признает ранее внесенные в реестр данные некорректными, они будут изменены. Если же судебная экспертиза подтвердит правильность межевания на участке ответчика, все судебные расходы лягут на плечи истца.

Судебная практика по спорам при межевании

Подача искового заявления о признании результатов межевания недействительными еще не является гарантией того, что суд решит вопрос в пользу истца. Судебная практика показывает, что истец должен быть готов к следующим вариантам судебного ответа:

• Отказ в рассмотрении дела на основании того, что заявитель не является собственником или арендатором земли, его права при межевании не ущемляются.
• Отказ в рассмотрении иска по причине того, что не были предприняты попытки досудебного урегулирования проблемы.
• Отказ в судебном разбирательстве – в документах из приложения к иску нет доказательств, что прежнее межевание было сделано с ошибками.
• По итогам независимой экспертизы суд может признать прежнее межевание соседа действительным и его притязания на спорную территорию правомерными – в таком случае судебные издержки придется оплачивать истцу, а уточнение границ своего участка проводить с учетом координат соседнего участка.
• И, наконец, суд может отменить результаты прежнего межевания – по судебному распоряжению данные о соседнем участке изымаются, в реестр заносятся координаты межевания, проведенного истцом, судебные издержки ложатся на плечи ответчика.
• Иногда возникает ситуация, когда достоверность границ обоих участков установить невозможно – тогда суд вправе указать границы по собственному варианту с учетом интересов обеих сторон и рекомендаций землеустроительной экспертизы.

Практика показывает, что при рассмотрении в суде пограничных конфликтов на земельных участках выигрывает та сторона, которая предоставит веские доказательства своей правоты, привлекая к делу как можно больше документальных источников и свидетелей. Защитить в суде свои интересы владельцам земельных участков довольно сложно – нужна помощь опытного юриста. Без его совета не стоит начинать судебную тяжбу с соседом – для этого нужна серьезная доказательная база. Адвокат поможет грамотно составить исковое заявление, собрать все нужные материалы, в ходе рассмотрения дела привлечь дополнительную информацию, и, в конечном итоге, выиграть дело.

Автор статьи: Лариса Левицкая, юрист