Разрешение на строительство частного дома: больше не требуется

При строительстве и реконструкции частного дома важно не только следовать СНиПам, но и своевременно оформлять разрешающие документы. До 2018 года для начала работ нужно было получить разрешение на строительство. Теперь (2019) введен уведомительный порядок: гражданин отправляет уведомление о начале строительства/реконструкции в местные органы власти. Властям отведено не более 7 дней на то, чтобы дать ответ.

Уведомление о начале строительства частного дома

Как выдавалось разрешение на строительство раньше

Правовая база индивидуального строительства (ИЖС) основана на Градостроительном кодексе (ст.51), Земельном кодексе (ст.39-40) и СНиП (Строительные нормы и правила) от 12.01.2004. Требования к конкретной постройке могут зависеть от архитектурного задания, плана застройки жилого поселения и технических условий для подключения коммуникаций.


До августа прошлого года при строительстве частного дома нужно было подавать проект на утверждение. Если он соответствовал плану застройки и нормам СНиПа, то владельцу выдавалось разрешение на строительство.

Этот документ действовал в течение 10 лет. При смене владельца участка выдача разрешения на строительство не аннулировалась. По завершении работ застройщик мог получить паспорт дома, ввести его в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет.

В каких случаях необходимо согласовывать постройку

Разрешение на строительство дома на собственном участке выдавалось для капитальных построек, предназначенных для индивидуального проживания. К ним относятся частные и садовые дома.


Действующие ограничения на строительство частного дома остались прежними. Возведенное строение нельзя разделять на несколько отдельных объектов или использовать для коммерческих целей. На территории надела, предназначенного для ИЖС, можно построить или реконструировать дом, в котором не более 3 этажей, мансарда не считается. Максимальная высота строения составляет 20 м, но может быть уменьшена с учетом затененности соседних участков.

Важно учесть: высота и площадь дома зависит от размеров земельного участка, что регламентируется проектировочными стандартами.

Для возведения хозпостроек и гаража разрешение на строительство не требуется.

Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:

 

Что изменилось для частных застройщиков

С 4.08.2018 действует Федеральный закон №340, который внес изменения в основной градостроительный акт страны. Прежде всего, изменения коснулись порядка согласования строительства с государственными органами. Если ранее застройщикам нужно было подать заявление и получить разрешение на строительство, то сейчас закон требует лишь уведомить государственные органы о проведении работ.

При несоответствии проектным нормам госорганы могут выдать отказ в строительстве.

Проект частного дома

Если письменный отказ не поступил, то реконструкция или стройка считается разрешенной.

Важно учесть: если для проекта еще действует ранее выданное разрешение на строительство, то подавать уведомление не требуется.

В течение месяца после окончания реконструкции застройщик обязан подать уведомление о завершении строительства в местную администрацию или специальный уполномоченный орган. К нему прилагается технический план постройки.

Срок рассмотрения обоих уведомлений составляет 7 дней.

Каких построек касается нововведение:

  1. Частные жилые дома на капитальном фундаменте, предназначенные для постоянного проживания и отвечающие критериям ИЖС.
  2. Садовые дома для сезонного пребывания, а также помещения, обеспечивающие бытовые и другие нужды.

Бани, гаражи и иные хозяйственные постройки, которые относятся к частному или садовому дому, дополнительного согласования не требуют. Однако нарушение правил их расположения на участке (в частности, расстояния до границ земли или санитарных конструкций) может стать причиной запрета работ. Допустимые расстояния до границ участка и между объектами показаны на рисунке:

Расстояния по СНиПам

Согласованное уведомление о начале строительства, как и разрешение на строительство частного дома, действительно в течение 10 лет.

Помимо других изменений, закон устанавливает возможность контроля за соблюдением технических параметров ИЖС. При поступлении информации о нарушении норм строительства государственные органы обязаны проверить объект и вынести решение о его соответствии СНиПам.

В отдельных районах (например, поблизости от стратегически важных объектов, водоохранных зон, аэропортов) могут действовать дополнительные ограничения. В таких ситуациях перед тем, как получить разрешение на строительство дома, необходимо согласовать проект с соответствующей инстанцией (Росавиацией, Росприроднадзором и др.).

Один из основных недостатков уведомительного порядка заключается в том, что владелец обязан сам уточнить, не входит ли земельный участок в какую-либо охранную зону. Справки о разрешении ИЖС нужно оформить до подачи уведомления. В противном случае застройщик получит запрет на строительство.

Важно учесть: если участок входит в природо- или водоохранную зону, проект частного дома обязательно проходит экологическую экспертизу.

Получить информацию о культурных, природных и других охраняемых зонах можно с официальных сайтов администрации или с публичной кадастровой карты Росреестра.

Что указывается в уведомлении о строительстве

В уведомлении о планируемых работах указываются следующие сведения:

  1. Наименование органа самоуправления, в который подается уведомление.
  2. Личные данные застройщика, место его регистрации и реквизиты документа, удостоверяющего личность. В конце документа ставится дата и подпись заявителя.
  3. Описание земельного участка. Необходимо указать тип использования земли (аренда или собственность) и капитальных объектов на ней, дать адрес и описание участка. При наличии кадастрового номера приводятся и эти сведения. При указании собственности нужно перечислить всех лиц, которые имеют права на землю.
  4. Данные о параметрах предполагаемой постройки. Владелец должен указать площадь дома, параметры помещений, высоту и этажность, планировку участка, размеры отступов до соседних наделов, коэффициент застройки и др. Одним из наиболее важных пунктов является схема расположения дома на земельном наделе. Ее изображают в специальной графе бланка.
  5. Другие сведения. Для получения ответа от госорганов нужно указать адрес и/или емейл лица, выступающего застройщиком, а также удобный способ уведомления. При описании дома отдельно уточняется, что он не предназначен для разделения на несколько объектов недвижимости.

Форму уведомления о стройработах можно скачать здесь.

Во многих регионах уведомление можно подать в электронном виде. Например, в Воронежской области это можно сделать по ссылке https://www.govvrn.ru/usluga/-/~/id/3653952. Для этого надо заполнить следующую анкету и приложить документы в виде файлов:

Уведомление о начале строительства в электронном виде

Уведомление о начале строительства в электронном виде

Уведомление о начале строительства в электронном виде

 

Если застройщиком является юридическое лицо, его представителю необходимо указать наименование и расположение фирмы-владельца, регистрационный номер в ЕГРЮЛ и ИНН.

Уведомление о завершении реконструкции или строительных работ оформляется аналогично.

Когда и как оформляется уведомление об ИЖС

Уведомить администрацию о стройке нужно до начала работ. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Лично явиться в отдел градостроительства в местном органе самоуправления. В Москве застройщик может обратиться в службу одного окна Комитета строительного надзора;
  2. Почтовым отправлением на имя администрации города или поселения. Отправлять письмо нужно с уведомлением о вручении и описью вложения.
  3. Через портал «Госуслуги» или МФЦ.

Заверять бланки и копии у нотариуса не нужно. Оплачивать госпошлину потребуется лишь после окончания строительства на этапе регистрации права собственности. Дополнительные затраты возникнут при обращении в юридические фирмы, проектные бюро и органы технической экспертизы.

В течение 7 рабочих дней администрация рассматривает присланный пакет документов и присылает заявителю ответное уведомление о соответствии или несоответствии объекта строительным нормам и планам.

При отсутствии ответа в течение недели стройка или реконструкция может быть начата без получения бумаги от уполномоченных органов.

Начинать строительство до подачи уведомления нельзя. 

Что входит в пакет документов

Для подачи уведомления необходимы только документы, которые подтверждают законность использования земельного надела для ИЖС. Если право собственности на участок зарегистрировано в Росреестре, эти сведения могут быть запрошены ведомством, куда подаются бумаги. При отсутствии регистрации к уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов.

Если пакет подается не самим заявителем, а другим лицом, то к нему нужно приложить доверенность, удостоверяющую его полномочия.

Ранее для получения разрешения на строительство требовалось предоставить проект межевания, градостроительный план, проект, а также схему с указанием габаритов и расположения построек.

Сейчас проектную документацию частный застройщик прикладывает только по собственной инициативе. Соответствие СНиПам определяется исходя из информации в уведомлении.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на строительство

При нарушении правил планировки и размещения в особых зонах администрация может прислать уведомление о несоответствии параметров или недопустимости стройки на данном участке земли. Самыми частыми причинами такого решения являются:

  • подача заявки лицом, которое не имеет права использовать земельный надел для ИЖС;
  • несоблюдение расстояния между санитарными или хозяйственными постройками;
  • несоблюдение норм площади, высоты и этажности, сильное затенение соседних участков;
  • несоответствие правилам пожарной безопасности;
  • отсутствие письменного соглашения на близкое расположение жилой постройки к границам соседнего участка;
  • нарушение правил строительства в охраняемых зонах, отсутствие согласования с уполномоченными органами;
  • необходимость проведения государственной культурно-исторической экспертизы (например, археологических раскопок) на территориях, включающих указанный земельный надел.

При отсутствии согласования с администрацией владелец не сможет официально зарегистрировать постройку, оформить право собственности и подвести централизованное водо-, тепло- и электроснабжение. Если же дом нарушает санитарные нормы или права соседей (например, из-за слишком большой высоты или неправильного расположения септика), уполномоченный орган может обратиться в суд с требованием снести незаконный самострой.

Чтобы избежать дополнительных затрат, лучше заранее проверить, соответствуют ли габариты и расположение будущего дома строительным нормам.

Заключение

Замена разрешения на строительство уведомлением позволяет облегчить процедуру подачи документов. Но, несмотря на то, что проект предоставлять не требуется, застройщик должен так же, как и раньше, следовать санитарным и строительным нормам. Ошибки в проектировании приведут к сложностям в оформлении постройки или узаконивании реконструкции. 

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

8 (800) 350-84-32 для регионов РФ

8 (499) 938-49-63 для Москвы

8 (812) 425-60-96 для С-Петербурга

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:



Ссылка на основную публикацию